Информация к собранию собственников 28.10.2018: предлагаемые бюджеты, смета расходов, документы.
Уважаемые собственники, дорогие соседи. Прежде, чем Вы начнете знакомиться с финансовыми документами (ссылки на них находятся внизу страницы), прочтите, пожалуйста, внимательно этот сопроводительный текст.С 1 сентября ТСН «Духовской – 17» стал эксплуатирующей организацией комплекса в соответствии с решением Общего собрания собственников. Чем хорош такой метод управления, нам никто не может навязать решение. Оно только наше. Как мы проголосуем, так и будет.
Изначально этот шаг был мотивирован той угрозой, которые нес судебный процесс конкурсного управляющего АО «Арбиты» к ООО «РэдЭкс». И он был абсолютно верным решением. Потому что «РэдЭкс» в суде отказался от права собственности на оборудование котельной, и сейчас оно вернулось в собственность «Арбиты». Как любой актив банкрота, наша котельная вероятнее всего будет продана с торгов. Но не ранее выхода комплекса из 819 ПП.
Также считаю нужным отметить, что в самом начале переговоров с «РэдЭксом» г-ну Фатееву был предложен вариант остаться на объекта в качестве технического эксплуатанта, нанятого ТСН. Ответ был отрицательным. Под контролем вести деятельность невыгодно.
Приняв управление на себя, ТСН столкнулось с практически полным отсутствием технической документации на коммуникации и оборудование, отсутствием основных средств на балансе ООО «РэдЭкс».
Состояние хозяйства, в котором находится комплекс, удручающее. Не говоря о значительных недоделках при реконструкции объекта, которые с годами стали только более явными. Одной из основных «криминальных» проблем являются наши крыши и их состояние зимой. Отсутствие системы снегозадержания является абсолютно недопустимой. Это несет угрозу жизни и здоровью людей, а также нашему имуществу.
Текущая тарифная ставка эксплуатационного и технического обслуживания общего имущества в 850 рублей в год не менялась «РэдЭксом» в течение всех этих лет. Но это – лишь видимость, на самом деле собственники платили больше, просто «РЭдЭкс» маскировал рост ставки увеличивая коммунальную часть. Рассмотрим конкретный пример:
За это время выросли все основные расходы, начиная от заработных плат, заканчивая услугами всех подрядных организаций. В текущей ставке присутствует графа «Вывоз ТБО» в размере 33800 рублей в месяц на оба участка, хотя за эти годы реальные затраты возросли до 150 тысяч в месяц по причине переноса мусорных полигонов за территорию Московской области. Что делал «РедЭкс»? Не меняя ставку (в которой, повторимся, уже присутствует расход на вывоз ТБО в размере 33800), в квитанциях, которые Вы получали появилась дополнительная графа «Вывоз мусора»). Непрозрачно и логически неправильно – вывоз мусора является частью эксплуатационных услуг, нельзя платить за него в двух разных статьях. И это далеко не единственный пример игры с цифрами со стороны «РэдЭкс».
Отдельно – по котельной. Это очень серьезная проблема. «РэдЭкс» в суде отказался от оборудования, помещение принадлежит «Арбите» и находится в конкурсной массе, а главное: вся эта конструкция АБСОЛЮТНО НЕЗАКОННА. Ни у нас, ни у «Арбиты», ни у «РедЭкса» нет и не было лицензии, газопровод - вообще висит в воздухе, в любой момент Ростехнадзор может прикрыть эту лавочку. Договор аренды земельного участка заключен, договор поставки газа переоформлен на ТСН, мы намерены в кратчайшие сроки приступить к легализации котельной, это долгий процесс и естественно - дополнительные расходы (аренда и пр.). Но делать это необходимо.
Понимая сложность нашего с Вами положения, связанного с расходами на легализацию, мы обещали, что до конца года ставка не поднимется. Поэтому мы предлагаем к утверждению бюджет на четвертый квартал текущего года в прежнем размере – 850 рублей в год. Но мы должны понимать, что бюджет эксплуатирующей организации в текущем виде является убыточным, еле покрывается доходом от обслуживания парковочных мест. А при отсутствии у собственников и арендаторов дисциплины своевременной оплаты оказанных эксплуатационных и коммунальных услуг ставит жизнедеятельность комплекса на уровень выживания. Поэтому требовать сейчас хоть каких-то улучшений невозможно.
В эту ставку также не могут войти даже минимальные расходы, крайне необходимые нам для начала процесса легализации котельной.
Сложившийся безответственный подход значительной части собственников к своим обязанностям по оплате услуг, в том числе коммунальных, надо менять радикально. Сосед вынужден платить за соседа. Ресурсоснабжающие организации жестко относятся к неплатежам. Нет оплаты – нет ресурсов. Четкое и регулярное предоставление показаний счетчиков позволит нам экономить на коммунальных услугах. Мы призываем Вас к сознательности и ответственности в этом вопросе.
На 2019 год предлагается 2 варианта бюджета и 2 ставки:
- Ставка 1200 рублей за квадратный метр в год. Эта ставка также полностью не покрывает все текущие расходы эксплуатирующей организации. Но в совокупности от дохода, поступающего от обслуживания парковочных мест, мы сможем оплатить лицензирование котельной. Конкретизировать расходы в нашей ситуации сейчас сложно, они могут варьировать в диапазоне от 500 тысяч до полутора миллионов рублей (могут быть определены только по факту начала работ, документации минимум).
А также будет некий запас для решения текущих глобальных проблем - фактическую достройку комплекса в части приведения в порядок крыш, системы снегозадержания и пожарной безопасности кровли, замену неправильно смонтированных ливнестоков и пр., комплекса мер, обеспечивающих безопасность комплекса (например, видеонаблюдение и организация пропускного режима в ночное время. От своего имени я бы предложила рассмотреть возможность замены приборов учета на современные, автоматически передающие информацию. Это позволит значительно экономить на коммунальных услугах. - Ставка 1050 рублей за квадратный метр в год. Это вариант «прожиточного минимума». Текущие расходы будут покрываться как доходом от оплаты эксплуатационных услуг, так и парковочных мест. Единственным резервом этой ставки будет возможность приобрести крайне необходимый нам трактор в лизинг и оплачивать аренду котельной. Возможности решать капитальные вопросы у нас пока не будет.
Еще и еще раз напоминаю, все эти расчеты сделаны из общего количества площадей, т.е. поступления 100% оплат. Чего в реальности нет. Поэтому расчетный дефицит в 15 тысяч в месяц в реальности оборачивается как минимум 300 тысячами.
Все эти мероприятия не только повысят качество услуг, но и улучшат внешний вид комплекса. В совокупности с легализацией поднимет наш объект на новый уровень, что значительно повысит рыночную стоимость недвижимости как при продаже, так и при аренде. Это наша долгосрочная выгода.
Просим Вас подойти дальновидно к выбору варианта при голосовании. Мы готовы ответить на все Ваши вопросы на общем собрании. Очень надеемся, что диалог будет конструктивным.
Ссылка «Бюджет 1200 руб. в год»
Ссылка «Бюджет 1050 руб. в год»
Ссылка «Смета расходов 2018-2019 год»
Ссылка «Расчет штрафа по строениям»
Ссылка «Бюллетень голосования»
Ссылка «План технических мероприятий на зимний сезон 2018/19»
С уважением и благодарностью за сотрудничество,
Председатель правления ТСН «Духовской-17»
Александра Карамян Назад