Самострой

Уважаемые собственники. Ниже расположена максимально подробная информация о том, как наши объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Москва, Духовской пер.,17 стр. 1, 2, 3, 5, 7, 11, 13, 15, 16 (далее – «объекты недвижимости») стали обладать признаками самовольных построек (далее - «самострой») и попали в Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013г. № 819-ПП и, а также изложен диалог инициативной группы собственников с городом в 2016 году. Объем текста большой, тем не менее просим вас детально изучить данный раздел.

Объекты недвижимости расположены на территории бывшей кожевенной фабрики, основанной в 1868 году и в течении следующих 100 лет расширявшейся путем пристройки на территории отдельных корпусов (в 1925, 1936 и т.д.).

Основное профильное производство остановлено около 100 лет назад. Последующие 50 лет фабрика использовалась как завод. К 2000 годам, владельцем зданий и арендатором земли становится ЗАО «Техоснастка». Новый владелец останавливает все производства и использует территории под офисы и склады. 31.10.2001г. заключается договор аренды земли между ЗАО «Техостнастка» и городом сроком на 49 лет. 22.04.2010 заключается дополнительное соглашение № М-05-017716 о замене стороны, по которому права и обязанности по Договору аренды земельного участка переходят от ЗАО «Техостнастка» к ООО «УниверсалСтрой» (одно из юридических лиц компании REDDEVELOPMENT).

Справка: Группа компаний Red Development создана в 2006 году. В группу входили юридические лица: ООО «УниверсалСтрой», ООО «Новолайн», ООО «РевкоИнвестмент», ЗАО «Дега», АО «АРБИТА». За первые годы работы реализовано три объекта общей площадью более 40 500 кв. метров. По состоянию на 2016 год в портфеле «RED Development» шесть проектов в сфере коммерческой недвижимости общим объемом – более 202 000 кв. метров: The Loft, Loft 17, Loft Park, Loft Garden, Loft Post и Loft Time. На Духовском переулке д.17 проекты The Loft (реализован от ООО «УниверсалСтрой», АО «АРБИТА») и Loft 17 (реализован от ООО «Новолайн», ЗАО «Дега»).

С 2010 года ООО «УниверсалСтрой» (далее по тексту – Red Development) приступает к активным строительным работам на территории комплекса и продаже помещений. У некоторых покупателей возникают вопросы по оформлению земли - статус земельного участка должен быть переведен из «земли для административно-производственных целей» в «земли, предназначенные для реконструкции и строительства», а также проектной документации, которая должна быть согласована с городом. Позиция Red Development: по всем документам на территории нет строительства и реконструкции, а проводятся ремонтные работы. Если возникнут вопросы и претензии со стороны города Red Development решит их своими силами. В период активных продаж (2011-2013) проблем с городом и регистрацией сделок не возникает.

В 2013м году, на высшем уровне, принято политическое решение и начинается борьба с самовольными постройками. «11» декабря 2013 года выходит Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП (далее – «Постановление»). Постановление регламентирует работу проверяющих, контролирующих и надзорных органов по выявлению самовольных построек, а также фиксирует сроки и условия признания недвижимости самовольной постройкой.

На дату принятия Постановления - объекты недвижимости по Духовскому пер., 17 в нем отсутствуют.

В 2014 году в Red Development начинается экономический кризис, основной причиной которого стал отказ ряда банков в дальнейшем кредитовании проектов компании, одновременно с предъявлением требований по ранее взятым (возможно - в валюте) кредитам. Возникла сложная ситуация с множеством внутренних и внешних факторов. Остановимся на основных моментах. Именно с этого времени Red Development перестает «сдерживать» интерес проверяющих органов, начинаются проблемы на строительных площадках, особенно - Loft Park, Loft Post и Loft Time, начинается открытый конфликт с городом.

Весной 2014 года Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) проводит ряд проверок по объектам недвижимости по адресу: г. Москва, пер. Духовской, вл. 17, стр. 1, 2, 3, 5, 7, 11, 13, 15, 16. Результатом проверки было заключение о том, что указанные помещения имеют признаки самовольных построек, т.е. созданы на ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, НЕ ПРЕДОСТАВЛЕННОМ (НЕ ОТВЕДЕННОМ) ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СТРОИТЕЛЬСТВА (РЕКОНСТРУКЦИИ), И (ИЛИ) ПРИ ОТСУТСТВИИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО. По результатам проведенной проверки, Госинспекция составляет протокол №9007577 , на основании которого вынесено постановление № 2489-ЗУ/9007577-14 о назначении административного наказания по ч. 1 ст. 6.7 Закона города Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» в виде штрафа в размере 80 000 рублей (в 2015 году это решение будет оспорено ООО «УниверсалСтрой»). 24.03.2015г. Приложение №2 Постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП было дополнено всеми указанными помещениями по адресу Духовской пер., д. 17. В этот же период Управление Росреестра прекращает регистрационные действия по проблемным объектам недвижимости. В отношении недвижимости на Духовском пер., д.17 основанием для запрета регистрации сделок послужило поступившее в адрес Управления письмо Госинспекции недвижимости от 12.11.2014г. №17-06-28257, согласно которому на территории по указанному адресу размещены объекты недвижимости, в отношении которых сведения о наличии разрешительной документации на проведение работ, а также о предоставлении земельных участков для целей строительства (реконструкции) отсутствуют. С 2015г. собственники недвижимости начинают получать штрафы за нарушение земельного законодательства (ст.25,26 Земельного кодекса РФ – за неоформление земельно-правовых отношений собственников с городом) при использовании земельного участка, расположенного на Духовском пер., д.17. Сложившаяся ситуация – патовая. Управление Росреестра по Москве ежегодно проводит сверку на предмет переоформления собственниками договора аренды земельного участка (согласно законодательству РФ, после покупки недвижимости каждый собственник обязан заключить договор аренды, в нашем случае, со множественностью лиц на стороне арендатора). Город же (в лице Префектуры) отказывает в оформлении договора по причине включения недвижимости в Постановление, соответственно, договор не заключается, а Управление Росреестра выписывает предписание в течение года оформить договор и назначает штраф за нарушение ст. 25, 26 ЗК РФ: ч. 25 ст. 19.5 КоАП РФ на граждан - в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (повторное нарушение - до пятидесяти тысяч рублей), на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей (повторное - до трехсот тысяч рублей).

В 2014 г. Застройщик активно пытается урегулировать вопрос и выходит на уровень Департамента имущества Москвы (ДГИ) и Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (далее - ГЗК).

На момент обращения Red Development в ГЗК не существовало законных процедур легализации самостроя. По сути, Red Development являлся «первопроходцем», и вместе с ДГИ участвовал в разработке регламента. В итоге, процесс легализации свелся к решению, принимаемом на ГЗК, в котором:

«23» апреля 2015г состоялось заседание ГЗК с составлением протокола и принятием решения №11 от 23.04.2015 (см. п.55) «О применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу: Духовской пер, 17, вл.1,2,3,5,7,11,13,15,16 (ЮАО)» и прописан весь вышеизложенный регламент легализации, 28 апреля 2015г Департамент городского имущества г.Москвы направляет в ООО «УниверсалСтрой» и другие юридические лица Red Development претензию с требованием оплатить штраф за изменение технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенных на указанном земельном участке.

Экономическая ситуация Red Development в 2015 г. продолжает ухудшаться. Сделав несколько платежей от ООО «Новолайн», ООО «Ревко Инвестмент», ЗАО «Дега» по рассчитанным штрафным санкциям, а также выполнив экспертизы по объектам Loft 17, Loft Garden, Loft Post, односторонне прекращается диалог с ДГИ, деятельность компании начинает «сворачиваться», в январе 2016 года подано заявление о ликвидации. В настоящий момент назначен конкурсный управляющий и идет процесс банкротства всех юридических лиц.

Параллельно активно развиваются конфликтные ситуации на других площадках Red Development(Loft Park, Loft Garden, Loft Post и Loft Time), которые сводятся к следующим проблемам: самострой, двойные продажи, незавершенное строительство. В прессе разворачивается активная PR-компания против фактического владельца Red Development Ковальчука А.К., проходят пикеты, привлекаются масс-медиа и т.д. Ключевым отличием ситуации на данных объектах от ситуации на Духовском пер.,17 является незавершенное строительство, а также присутствие интересов ряда банков (Абсолют Банк, Промсвязьбанк, Локо Банк) т.к. часть площадей объектов находится в залоге у банков.

Ввиду отсутствия платежей и каких либо движений со стороны Red Development, на рабочей группе ГЗК, начиная с в 2016г начинают фиксироваться факты невыполнения ООО «УниверсалСтрой» обязательств по решению №11 от 23.04.2015г, ситуация усугубляется и движется к отмене решения.